Veenendaal weert beleggers van nieuwbouw, en wat dat jou als starter oplevert

De gemeente geeft jongeren voorrang en houdt beleggers met een zelfbewoningsplicht buiten de nieuwbouw. Dat klinkt als jouw doorbraak. Het is een kleiner cadeau dan de koppen suggereren, en het laat de plek waar jij het vaakst zoekt onaangeroerd.

Je leest dat de gemeente Veenendaal beleggers weert en starters voorrang geeft, en je hoopt dat dit jouw kans is. De regels bestaan echt. Alleen pakken ze in de praktijk anders uit dan de aankondiging doet vermoeden, en juist op de plek waar jij het meeste zoekt veranderen ze niets.

Goed om te weten

De Huisvestingsverordening 2025-2028 verplicht dat zeven procent van alle nieuwbouwwoningen naar jongeren tot 27 jaar gaat, en tot de helft van de betaalbare nieuwbouw krijgt voorrang voor wie een binding met Veenendaal heeft. Op een sociale koopwoning geldt sinds april 2025 bovendien een zelfbewoningsplicht van twee jaar, met een prijsbinding die doorverkoop met winst aan een belegger afremt.

Bron: Huisvestingsverordening Veenendaal 2025-2028 (raad 20 maart 2025); Beleidsregel sociale koopwoningen (1 april 2025)

Wat de gemeente wel en niet regelt

De maatregelen zijn echt, en ze zijn in jouw voordeel bedoeld. Maar ze gelden allemaal voor nieuwbouw, en de meeste betaalbare nieuwbouw gaat via loting.

De bescherming op een rij

• Voorrang voor jongeren. Zeven procent van de nieuwbouw is gereserveerd voor huishoudens tot 27 jaar. Bron: Huisvestingsverordening 2025-2028
• Voorrang bij lokale binding. Tot de helft van de betaalbare nieuwbouw gaat naar wie in Veenendaal woont of werkt. Bron: gemeente Veenendaal
• Zelfbewoningsplicht. Een sociale koopwoning moet je twee jaar zelf bewonen, en een prijsbinding houdt de winst bij doorverkoop laag. Dat weert de belegger. Bron: Beleidsregel sociale koopwoningen, 2025

In de bestaande bouw sta je er alleen voor

Hier zit de eerlijke kanttekening. Al die bescherming geldt voor nieuwbouw. Op de bestaande voorraad, waar de meeste starters een huis vinden, heeft Veenendaal geen opkoopbescherming. Een voorstel daarvoor werd in 2022 door de gemeenteraad verworpen. Anders dan in bijvoorbeeld de stad Utrecht mag een belegger hier een bestaande woning dus gewoon opkopen. En juist daar speelt zich nu de uitpondgolf af, waarbij beleggers hun huurwoningen verkopen. In 2025 was landelijk een op de zes verkochte woningen zo'n voormalige huurwoning. Klinkt als kans, maar om zo'n woning van rond de vier ton te kópen heb je ongeveer 84.500 euro jaarinkomen nodig, tegen 53.500 euro om hem te huren. Dat gat van zo'n 30.000 euro sluit veel starters alsnog buiten.

Wat dit voor jouw zoektocht betekent

De voorrangsregels helpen je echt verder als je een lokale binding hebt, binnen de inkomensgrens valt en bereid bent mee te loten op betaalbare nieuwbouw. Een concreet voorbeeld is het Ritmeesterkwartier, waar de gemeente in mei 2026 afsprak dat een deel van de sociale koopwoningen met voorrang naar starters gaat. Maar reken jezelf niet rijk. De meeste betaalbare nieuwbouw verloot je, en in de bestaande bouw concurreer je zonder bescherming en met een fors hoger inkomensvereiste. Lukt het niet, dan is doorzoeken, je binding inzetten of nog even huren een eerlijker plan dan wachten op een loting die je waarschijnlijk verliest. Wat in jouw geval kan, rekenen we met je door. Hoe wij starters begeleiden lees je op de pagina over je eerste huis kopen.